Ik erf een huis: wat betekent dit voor de erfbelasting, inkomstenbelasting en hypotheek?

U erft een woning, wat nu?

Als u een woning erft is het eerste wat van belang is te bepalen of u de nalatenschap, of het legaat (wanneer u via een legaat erft) moet aanvaarden. Bekijk wat de waarde van de woning is en of er een hypotheek op de woning rust. Daarnaast kan er een overlijdensrisicoverzekering zijn waaruit (een deel van) de hypotheek wordt afgelost. Als de schuld op de woning hoger is dan de waarde van de woning zou u de erfenis of het legaat kunnen verwerpen. Wanneer niet duidelijk is of de waarde van de woning hoger is dan de schulden, is het raadzaam om de nalatenschap beneficiair te aanvaarden. Dan blijft u in elk geval niet met een restschuld zitten.

Erft u een woning via een legaat, zoek dan uit of u alleen de woning erft of ook de bijbehorende hypotheekschuld.

Verklaring van erfrecht
Daarnaast is het belangrijk om een verklaring van erfrecht op te laten stellen. Dit is een verklaring die wordt opgesteld door de notaris waarin wordt aangegeven dat u erfgenaam bent. Op basis van deze verklaring kunnen de kadastrale gegevens van de woning worden gewijzigd, zodat deze op uw naam komt te staan.

Kosten woning
Let er op dat vanaf het moment dat u de nalatenschap aanvaard, u de kosten van de woning moet voldoen. Hierbij gaat het niet alleen om de hypotheeklasten, maar bijvoorbeeld ook de overige vaste lasten en kosten van onderhoud.

Woning verkopen
Als u de nalatenschap aanvaard, moet worden bepaald wat er met de woning gaat gebeuren. Verkoopt u de woning? Dat maakt de verdeling van de nalatenschap bij meerdere erfgenamen gemakkelijker. Als de woning wordt verkocht, komt er geld beschikbaar dat onder de erfgenamen kan worden verdeeld.

Woning kopen
Een andere optie is dat één van de erfgenamen de woning wil kopen. Als eerste moet dan de waarde van de woning worden bepaald. Soms is in het testament bepaald hoe de waarde moet worden vastgesteld. Als dat niet het geval is kunt u de woning laten taxeren. Vervolgens moeten de andere erfgenamen worden uitgekocht.

Het is daarom belangrijk dat de erfgenaam die de woning wil kopen nagaat of er voldoende liquiditeiten aanwezig zijn en/of voldoende hypotheek verkregen kan worden om de uitkoop te financieren. Het is ook mogelijk dat het uitkoopbedrag aan de overige erfgenamen schuldig wordt gebleven en dat daarvoor een lening wordt afgesloten bij de overige erfgenamen. De lening kan dan in termijnen worden afgelost, bijvoorbeeld uit de huuropbrengsten van de woning.

Een achterblijvende partner

Een andere mogelijkheid is dat de partner van de overledene op grond van het testament of een samenlevingsovereenkomst het recht heeft om in de woning te blijven wonen. Als de partner geen erfgenaam is, maar wel voor een deel eigenaar van de woning en er is een samenlevingsovereenkomst met een verblijvingsbeding, dan kan de partner via een notariële akte de woning op zijn/haar naam zetten. De erfgenamen zijn verplicht om daaraan mee te werken.

Geen verblijvingsbeding
Als er een partner is die geen erfgenaam is en er is geen samenlevingsovereenkomst met een verblijvingsbeding, dan vererft het deel van de woning van de overledene naar zijn/haar erfgenamen.

Recht van vruchtgebruik en blooteigendom
Wanneer de partner op basis van het testament of een samenlevingsovereenkomst het recht heeft om in de woning te blijven wonen, erft de partner een recht van vruchtgebruik van de woning. De erfgenamen erven alleen het blooteigendom. Het is in deze situatie niet mogelijk om zonder medewerking van de partner (de vruchtgebruiker) de woning te verkopen.

Belastingen

Als u een woning erft kunt u te maken krijgen met twee soorten belasting: erfbelasting en  inkomstenbelasting. De erfbelasting is verschuldigd over de totale waarde van de nalatenschap. Dit betekent dat van de waarde van de woning, de schulden mogen worden afgehaald. In de erfbelasting wordt de woning belast tegen de WOZ-waarde. U heeft de keuze om de WOZ-waarde met de peildatum van het jaar voor overlijden aan te geven of de WOZ-waarde met de peildatum van het jaar van overlijden. U mag de laagste van deze twee opties kiezen. De heffing van erfbelasting is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning en kan behoorlijk oplopen. Als de woning niet wordt verkocht en er zijn niet veel liquiditeiten in de nalatenschap aanwezig, dan kan dit een probleem zijn. Een gevolg kan dan zijn dat de woning noodgedwongen moet worden verkocht.

Uitstel van betaling van erfbelasting
Als de verkoop wat langer op zich laat wachten kunt u onder voorwaarden uitstel van betaling voor de aanslag erfbelasting krijgen. U bent dan wel rente verschuldigd over het te betalen bedrag.

Inkomstenbelasting
Naast erfbelasting moet u mogelijk inkomstenbelasting betalen. Het is afhankelijk van wat er met de woning na overlijden gebeurt, hoe de woning wordt belast. Als u zelf in de woning gaat wonen, valt de woning fiscaal in box 1. U bent dan geen of nauwelijks belasting verschuldigd.

Als u niet zelf in de woning gaat wonen, maar deze bijvoorbeeld gaat verhuren, wordt de woning belast in box 3. In deze situatie wordt inkomstenbelasting over de WOZ-waarde van de woning geheven.

Aandachtspunten

Bovenstaand zijn enkele aandachtspunten, afhankelijk van de situatie waarin u een woning erft, benoemd. Samengevat zijn de volgende zaken belangrijk:

• Bepaal of de waarde van de woning hoger is dan een eventuele hypotheek als u die ook erft
• Bereken de af te dragen erfbelasting en bekijk of er voldoende liquiditeiten zijn om deze te voldoen
• Als u de woning niet verkoopt, bepaal dan wat de jaarlijks af te dragen inkomstenbelasting is
• Als er een achterblijvende partner is, bekijk of er een recht is op een blijvende bewoning voor de partner. Dit beperkt namelijk uw mogelijkheden met betrekking tot de woning

Er komt veel op uw af wanneer u een woning erft. Laat u daarom goed informeren door een belastingadviseur. Vragen? Neem vrijblijvend contact met ons op. Onze specialisten denken graag met u mee!